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Prendre la décision d’investir dans l’immobilier nécessite une bonne analyse du potentiel de rendement. En effet, il est essentiel de pouvoir évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier pour déterminer si celui-ci vous permettra ou non de réaliser les objectifs financiers escomptés. Cet article a pour but de vous expliquer comment calculer cette rentabilité.
Comprendre la rentabilité d’un investissement immobilier
La rentabilité d’un investissement immobilier consiste à comparer les revenus générés par le bien (loyers perçus) et le montant total de l’investissement, comprenant notamment le prix d’achat du bien, les frais annexes (tels que droits de mutation, taxe foncière, etc.) et les charges d’exploitation (gérance, entretien, assurances).
Pour avoir une meilleure estimation de la rentabilité de votre investissement immobilier, il est important de prendre en compte les différents indicateurs clés tels que :
- Le taux de rentabilité brute,
- Le taux de rentabilité nette avant impôts,
- Le taux de rentabilité nette après impôts,
Calculer le taux de rentabilité brute
Le taux de rentabilité brute (TRB) représente le rapport entre le loyer annuel total hors charges et le montant total investi dans l’acquisition du bien. Le TRB permet d’évaluer la performance d’un investissement immobilier sans prendre en compte les coûts et les revenus indirects (impôts, frais de gestion, etc.).
Voici comment calculer le TRB :
Taux de rentabilité brute = (loyer annuel hors charges / montant total de l'investissement) x 100
Exemple de calcul de taux de rentabilité brute
Supposons que vous avez acheté un logement pour un montant total de 150 000 euros et que celui-ci génère un loyer mensuel de 600 euros. Le loyer annuel hors charge sera donc de 7 200 euros (600 x 12).
Dans ce cas, le taux de rentabilité brute s’élève à :
(7 200 / 150 000) x 100 = 4,8 %
Cela signifie que votre investissement dégage une rentabilité brute de 4,8 %. Cette rentabilité peut être comparée avec celle d’autres placements financiers comme les livrets d’épargne ou les actions en bourse.
Calculer le taux de rentabilité nette avant impôt
Le taux de rentabilité nette avant impôt (TRNAI) est un indicateur plus précis que le TRB car il prend en compte les charges d’exploitation liées à la location du bien immobilier. Il donne ainsi une meilleure estimation des revenus réels générés par l’investissement.
Pour calculer le TRNAI, il faut soustraire du loyer annuel hors charges les charges d’exploitation (assurances, entretien, taxe foncière, frais de gestion locative, etc.) puis diviser cette valeur par le montant total de l’investissement :
Taux de rentabilité nette avant impôt = ((loyer annuel hors charges - charges d'exploitation) / montant total de l'investissement) x 100
Exemple de calcul de taux de rentabilité nette avant impôt
Poursuivons avec notre exemple précédent. Supposons que les charges d’exploitation pour ce logement s’élèvent à 2 000 euros par an. Le loyer annuel, après déduction des charges, sera donc de 5 200 euros (7 200 – 2 000).
Dans ce cas, le taux de rentabilité nette avant impôt s’élève à :
(5 200 / 150 000) x 100 = 3,47 %
Avec un TRNAI de 3,47 %, vous avez une estimation plus réaliste de la performance de votre investissement immobilier en prenant en compte les charges liées à la location du bien.
Calculer le taux de rentabilité nette après impôt
Le taux de rentabilité nette après impôt (TRNAII) est l’indicateur le plus précis pour évaluer la rentabilité réelle de votre investissement car il prend en compte tous les leviers qui influent sur vos revenus ou coûts, dont les plus importants sont les impôts sur les revenus locatifs et les dispositifs fiscaux applicables.
Il est important de noter que les dispositifs fiscaux (tels que la loi Pinel, le Denormandie, le Censi-Bouvard ou le Malraux) peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité d’un investissement immobilier.
Pour déterminer le TRNAII, il faut calculer les revenus locatifs après impôts en tenant compte des avantages fiscaux potentiels :
Taux de rentabilité nette après impôt = ((loyer annuel après charges et impôts - charges d'exploitation) / montant total de l'investissement) x 100
Exemple de calcul de taux de rentabilité nette après impôt
Reprenons notre exemple précédent. Supposons que vous êtes imposé à 30 % sur vos revenus locatifs sans bénéficier d’aucun avantage fiscal. Lorsque vous percevez 5 200 € de loyer annuel après charges, l’impôt s’établit à 1 560 €. Les revenus après impôts seront donc de 3 640 €.
Dans ce cas de figure, le taux de rentabilité nette après impôt sera égal à :
(3 640 / 150 000) x 100 = 2,43 %
Cette valeur représente la rentabilité réelle de votre investissement en tenant compte de tous les paramètres financiers et fiscaux.
Analyser les différents types de rentabilité peut vous aider à prendre une décision éclairée concernant l’acquisition d’un bien immobilier. En effet, certains investissements peuvent sembler très attractifs en termes de rentabilité brute, mais leur performance réelle peut être impactée négativement par des charges élevées ou une fiscalité défavorable.